La vivienda, una prioridad para el gobierno

Mucho se está hablando en medios de comunicación sobre el tema de la vivienda, en un momento en el que muchos ciudadanos no pueden hacer frente a sus deudas hipotecarias como consecuencia de la brutal crisis económica que padecemos combinada con las nefastas políticas económicas que se han venido promoviendo durante los anteriores gobiernos socialistas. Esto es un hecho, no es una opinión subjetiva, como lo demuestra la pésima herencia recibida en términos de déficit, desempleo y legislación.

 

La política de vivienda no puede ser abordada sin tener en cuenta que la gente lo que quiere es trabajar y pagar su hipoteca, y para eso hay que trabajar para recuperar la senda de crecimiento económico. Hay quien defiende la dación en pago como si esto fuese a acabar con los problemas de la persona que decide utilizar este instrumento para saldar su deuda con el banco. La dación en pago no soluciona el problema que existe actualmente en España con la vivienda y las hipotecas, aunque consigas saldar la deuda con el banco al entregar las llaves de tu casa, pierdes la vivienda, y por eso hay que articular políticas adecuadas que permitan solucionar el problema de la vivienda de una forma integral. No valen parches, no vale presentar propuestas populistas sobre vivienda cuando durante 7 años no se ha hecho nada en favor de que la gente pueda tener un proyecto de vida a través de la adquisición de una vivienda en régimen de alquiler o de compra.

 

Al hilo de todo lo anterior, hoy quisiera compartir algunas claves que publicó el periódico cinco días sobre el código que el gobierno está poniendo en marcha con las entidades financieras y que está permitiendo que se produzcan los primeros casos de dación en pago al tiempo que se permite en muchos de estos casos que los ciudadanos permanezcan en casa pagando un alquiler social. 

 

El Gobierno dio a luz el pasado viernes al código de buenas prácticas con el que espera paliar el drama de las familias más pobres que sufran un embargo hipotecario. El decálogo, al que las entidades podrán adherirse voluntariamente -a cambio de ciertos beneficios fiscales- será de obligado cumplimiento, eso sí, para quienes lo firmen. Estas son principales claves:

 

1 ¿Quién puede beneficiarse de las medidas del nuevo código de buenas prácticas?

El Consejo de Ministros aprobó un decreto ley que establece el marco en el que se considera a alguien dentro del umbral de exclusión social. Este implica que la familia (deudor, cónyuge e hijos en su domicilio) tenga a todos sus miembros en situación de desempleo, que el pago de las cuotas supere el 60% del conjunto de sus ingresos -aunque sean prestaciones por desempleo- y que la ejecución afecte a su primera y única residencia. Esta, además, no podrá exceder un valor de 200.000 euros en las grandes ciudades o un tope de 120.000 euros en las poblaciones de menor tamaño. A partir de ahí, este colectivo solo tendrá una protección especial si su entidad firma voluntariamente el código.

 

2 ¿Qué le ocurre a estas familias en caso de impago?

Economía ha diseñado un protocolo de actuación para estas familias que conlleva tres pasos: refinanciación de la hipoteca, quita sobre la deuda y finalmente, si no hay otra opción, dación en pago (entrega de la vivienda como única condición para saldar la deuda).

 

3 ¿Qué nuevas condiciones implica la refinanciación de las hipotecas?

En el plazo de un mes desde que la familia ponga en conocimiento de su entidad que cumple con el perfil de riesgo de exclusión social, la entidad adherida al código deberá presentar un plan de refinanciación. Este deberá establecer, obligatoriamente, un periodo de carencia, en el que no se paga capital, de cuatro años. Además, las hipotecas se alargarán hasta un plazo de 40 años y el tipo de interés se limita a euríbor más 0,25.

 

4 ¿Y si aún así no es posible hacer frente al pago de las cuotas?

El segundo paso diseñado por Economía es voluntario, incluso para las entidades que firmen el código, y consiste en aplicar una quita sobra la deuda pendiente para hacer asumible su pago. Esta podrá efectuarse por tres vías. Una, condonando un 25% del capital pendiente de pago. Dos, descontando de la deuda restante el porcentaje de cuotas que se hayan cubierto ya. Es decir, si se han pagado 100 de las 200 cuotas de la hipoteca, se considerará cubierto el 50% del capital, cuando normalmente el cliente ha ido pagando más intereses y solo habría cubierto en torno al 35% del capital. Y tres, mediante la asunción por parte de la entidad la mitad de la depreciación del inmueble o de "los errores" de tasación.

 

5 ¿Está asegurada la dación en pago?

Sí, pero como última opción. En el caso de que, transcurridos 12 meses desde la notificación del umbral de pobreza, la familia afectada no pueda afrontar las cuotas, pese a las nuevas condiciones de la hipoteca, o la quita que le ofrezca el banco, la entidad deberá condonar el 100% de la deuda quedándose la vivienda.

 

6 ¿Cuánto tiempo transcurre desde la dación en pago hasta el desahucio?

Dos años, como mínimo, en los que la entidad deberá permitir a la familia permanecer en la vivienda pagando una renta de alquiler por valor del 3% de la deuda restante.

 

7 ¿Es obligatoria la aplicación del código para las entidades que lo acepten?

Las entidades deberán aplicar el código durante al menos 24 meses, bajo la supervisión de Economía, y podrán ser llevadas ante los tribunales si lo incumplen.

 

8 ¿Qué ventajas obtienen las entidades que se sumen al código de buenas prácticas?

Economía exime a las entidades de pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (entre un 0,1 y un 1%) en la refinanciación de una hipoteca, y rebaja al 50% los gastos notariales. Las pérdidas por dación en pago serán deducibles del impuesto de sociedades.

 

9 ¿Hay alguna diferencia en el caso de que las hipotecas estén titulizadas?

El código se aplicará exactamente igual

 

10 ¿Qué ocurre con las familias que no entran dentro del marco de exclusión social?

Economía ha limitado, por ley, los intereses de demora al 2,5% más los que se pactaran al firmar la hipoteca.

 

 

 

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Comentarios: 2
  • #1

    Phacolo Ayuso (sábado, 27 octubre 2012 19:46)

    ME HA GUSTADO

  • #2

    Fermin (miércoles, 13 febrero 2013 15:15)

    Proponer a una entidad que acepte voluntariamente unas condiciones desfavorables es un ejercicio de buenismo que no hubiera esperado ni de ZP en sus mejores tiempos. Te has vuelto más blando desde que no andas por la Colao.
    Una sugerencia, porque no actuáis sobre las leyes relacionadas con la adjudicación de garantías.
    Uno de los problemas que se generó en los momentos de la burbuja es que la tasación no reflejaba el valor real de la vivienda. Existía (y sigue existiendo) una fuerte dependencia entre la tasadora y el banco. La forma de solventar esto sin castigar únicamente al ciudadano es hacer que el banco se responsabilice de la tasación que aceptó.
    Por ejemplo, se puede determinar un calendario de devaluación del activo (de igual forma que se determina un calendario para la provisión específica en los préstamos en mora) de forma que marque el precio mínimo por el que el banco puede adjudicarse el bien (la casa).
    Es decir, el banco una vez que el cliente incumple puede quedarse con la casa y tratar de venderla. Si no encuentra vendedor podrá quedársela en propiedad como actualmente con la novedad de que exista un precio mínimo marcado por la antigüedad de la tasación:
    • 1 año desde la tasación: valor mínimo=valor tasado x (1 – 3%)
    • 2 a 3 años desde la tasación: valor mínimo=valor tasado x (1 – 6%)
    • 3 a 6 año desde la tasación: valor mínimo=valor tasado x (1 – 10%)
    Los porcentajes son de ejemplo, pero así se obligaría a las entidades a ser coherentes con su tasación. También si alguien pidió un préstamo al 120% del valor, también tendría que devolver el dinero que se gastó en otros bienes que no fueron la adquisición de vivienda.

    Saludos